曝光 | 加拿大著名地产公司的卖方经纪7宗罪！交房当天，新厕所里居然有大便

加拿大头条(微信ID：canadanews)编辑

这种地产经纪也太无良了！

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【加拿大头条（ID：Canadanews）亚瑟撰写】众所周知Royal LePage是加拿大地产业霸主，它旗下分公司遍地，而魁北克分公司的地产经纪及卖家则都是当地人。当他们遇到华裔地产经纪及买家时，时常会流露出“我是霸王，我怕谁？”的潜台词，令那些吃过亏的华裔买家敢怒不敢言。可惜，加拿大头条（ID：Canadanews）对此实在忍无可忍，故决定将华人近期在魁北克买房被坑的7大事件公之于众，望引起各位朋友的警惕。

一.不提供完整的卖家信息

卖家声明是买卖中“卖方向买方披露房屋状况”的重要法律文件，一旦房屋挂牌出售，这个文件就应该准备好。买家一旦有兴趣，卖家就要向买家经纪提供这个声明，买家通过该文件来了解房屋的真实状况，包括房屋何时建筑？是否有翻新？是否处出租状态？是否有各种问题等等。然而，在这个案例中，卖方提供的卖家声明几乎有三分之一是空白，这就意味着对买家有所隐瞒。结果，当买家提出这一问题后，卖家迟迟未给出答复，直到验房完成后才给买家提供完整版的卖方声明。

而且在这个完整版声明中，买家声称房屋中的部分所属物不包质保。要知道，Royal LePage的挂牌声明上说的是“质保销售”！如此出尔反尔，更突显了RoyalLePage的黑心！而验房后才披露完整的卖家声明，则是把买家骗入圈套的一个伎俩。此外，因验房费也是由买家出，所以买家自然不甘心就此放弃房屋的购买权，导致买家的房价谈判余地进一步减少。

二.耍大牌，不带买方看房

初次参观：无论买家买不买房，你都可以要求查看挂牌出售的房屋。有的卖家甚至会发布“open house”信息，安排指定的时间成批接待买家看房。如果没有open house，只要预约看房，卖家经纪就有义务陪同讲解。

然而，Royal LePage却告诉买方经纪，自己去拿钥匙带买家看房，卖方经纪从头至尾完全不现身。要知道，这不仅是一种藐视的姿态，更重要的是，因卖方经纪不现身，导致买家无法在初次参观中了解更多房屋信息。买家在正常购房程序里被保证的权利，竟就这样被Royal LePage的地产经纪剥夺了，这是Royal LePage地产经纪的第二重无良！

三.买房接受报价之后，卖方经纪才说房屋缺陷

不仅如此，验房一般是在买卖双方就价格初步达成一致后进行的。前面提到，因卖家经纪初次参观时没有现身，而其提供的卖家声明也有很多空白，所以买家对房屋状况的了解存在局限。但此后的价格协商肯定是以地产状况为前提的，因此本案例中买家到达验房这一步，就已经存在被卖家欺诈的可能！更有甚者，部分卖家经纪在接受买家offer（出价）后，有临时在文件里披露一个房屋缺陷，导致买家最终不得已接受。

四.自己擅自修改协议

最后进入验房后的磋商阶段，卖家经纪接受买家的议价，但其却口头提出一个条件：“地产勘测报告证书可能过期了，公证师说了算，如果需要更新的话，买家出费用。”

此时，双方同意把过户日期延后。买家经纪根据双方达成的协议准备修正案。关于修正案，其法律意义在于对以往的协议文件进行修正，它的属性是“协议”，即双方都知情、都认同的内容，并将更改内容写在修正案里。举例而言，如过户日期的修订条款“Clause 11.1 Deed of Sale on or before [date]”， 即：原协议中的11.1条款所约定的过户日期改为***。

此时双方都已初步达成协议，协议内容既有卖方的要求，也有买家的意愿，买家经纪按照这个协议拟定修正案后，买家签字。结果发到卖家时，Royal LePage地产经纪又变卦，她居然传回另一个版本的修正案，擅自添加一个条款，并称这是修正案的最终版！

五.房屋状况与现实不符

验房那天，更恶心的事情发生了！作为卖家经纪，验房前要为卖家把房屋状况仔细检查好。当买家到来后，卖家经纪倒是罕见地在等候，还带来了一些清洁用品。但浴室出现令人恶心的一幕。按照卖家经纪的广告词，浴室是新装修过的。结果买家在浴室掀开马桶盖时，看到一池浮在水面上的大便！

恶心、情急之下，急忙按马桶的抽水按钮，竟然完全无效！叫来卖家经纪，她居然撇清自己说是别的买家看房时留下的！可见她从来不陪同看房。如果说马桶事件系他人所为，那下面这个浴室排水管漏水呢？铁管上的铜锈呢？皆如广告词所说“刚翻新”过吗？

六.卖方经纪违反诚信交易原则

继续上面说到的地产勘测报告证书问题。上面说到，卖家经纪在验房之后的谈判最后一刻才把这个问题抛出来，并说是由公证师决定。 OACIQ的标准购房文件表格第10.5条说得很清楚，卖家必须向买家提供合法的地产所有权资格。在同一条款下面的文字里：如果地产勘测报告证书需要更新并且没有内容变动的话，买方承担地产勘测报告证书更新费；如果地产勘测报告证书需要更新并调整内容，卖家承担地产勘测报告证书的更新费。

| 这里面有几个法律问题：

1.地产勘测报告证书是房产产权的法律文件之一，如果它过期的话，卖家就等于没有提供合法的产权资格，也就是违反了10.5条的规定；

2.经了解，不是公证师，而是贷款银行决定地产勘测报告证书是否过期、必须更新。贷款银行证实此地产勘测报告证书必须在过户前更新；

3.公证师证实地产勘测报告证书上的标注与实际情况有不符，需要修正即10.5条款中卖家需要承担费用的情形。

4.既然交易使用的是OACIA购房表格，那么表格第10.5条就具有法律效力；

5.在双方达成的修正案里，买家的承诺并未提及10.5条，内容也与第10.5条并不冲突；

6. 当卖家经纪抛出这个地产勘测报告证书过期的问题时，经咨询多个测绘专业人士，这个地产勘测报告证书的更新根本不可能在双方达成的过户日期之前完。；

卖家一边认同过户日期，一边抛出一个过户前必须解决、却根本不可能在过户前解决的问题，这不符合“good faith/诚信”交易的原则。

七.把自己的责任推给别人，让买方经纪背锅

地产勘测报告证书作为房屋所有权的法律文件之一，保证其有效性肯定是卖方的责任义务。而卖方经纪辩称他们不知道这个文件是否需要更新。但问题是，既然他们选择把这个问题在过户前抛出来，就肯定知道这里面有问题。此外，他们选择在讨价还价的环节抛出来，更说明他们清楚这个问题会产生新的费用。Royal LePage卖家经纪的算计是：明知卖方未尽到义务，却把卖家的责任在讨价还价时抛给买家，算准买家会一时心急，一股脑照单全收，哪怕是不合情理的条款。

既然地产勘测报告证书必须在过户前更新，而客观情况决定地产勘测报告证书不可能在过户之前更新，那就没有办法了吗？办法是有，可是Royal LePage卖家经纪再次显示出其无良本色，她表示：都知道卖家的利益是“越早出手越好”。尽管Royal LePage卖家经纪已经被指出上述问题，她居然无所谓，置卖家利益不顾，玩拖延战术。甚至纠缠买家经纪，要对方为自己的佣金让步。

编辑：亚瑟

责任编辑：孙权

出品：加拿大头条
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